sábado. 04.02.2023
¿Hipotecas fijas o variables__ Cómo la caída del tipo fijo afectará más a quienes quieren construir
¿Hipotecas fijas o variables__ Cómo la caída del tipo fijo afectará más a quienes quieren construir

El sueño de la casa propia parece alejarse del horizonte con las nuevas condiciones financieras y los altos costos de construcción.

En la actual subida de los tipos de interés, el mercado europeo se resiente y mira con preocupación al euríbor que cerró el año por encima del 3% repercutiendo en las hipotecas que se encarecen e impactan negativamente en el mercado de la vivienda porque menos gente puede acceder a los préstamos y, por consecuencia, a la vivienda propia.

Las entidades financieras han cambiado su oferta ante el incremento de los tipos de interés, encareciendo en particular las hipotecas a tipo fijo porque todo el mundo quiere refugiarse en ellas por la estabilidad. Según los expertos, el euríbor continuará subiendo, por lo que se preguntan si la hipoteca fija será realmente la mejor alternativa para 2023.

La coyuntura económica actual pareciera propiciar una desaparición paulatina de las hipotecas de tipo fijo en algunas entidades bancarias y se empieza a notar un leve incremento de hipotecas variables, en detrimento de las fijas con una oferta más competitiva de los bancos en las hipotecas de tipos variables.

La consecuencia evidente del aumento en las hipotecas es que cada vez menos familias pueden acceder a un préstamo y, por tanto, se reduce la cantidad de compradores potenciales, es decir, la demanda se contrae. 

Se estima que el sector de la población más afectado por la subida de los tipos de interés será aquel que accede a la primera vivienda, es decir, a propiedades inferiores a los 150 mil euros, cuyos compradores son menores de 40 años, y esto se deberá también al endurecimiento de las condiciones bancarias para otorgar los créditos, principalmente a las de tipo fijo.

Estrategias para poder seguir construyendo 

El sector de la construcción es conocido por ocupar un gran porcentaje de la fuerza de trabajo a nivel global. Claramente, la parálisis en el sector puede tener consecuencias nefastas para la economía en general. Es por ello que las empresas constructoras buscan alternativas para seguir construyendo y hacer frente a los diversos factores condicionantes que actualmente frenan el desarrollo en este y otros pilares económicos mundiales. 

Alquilar los equipos necesarios: plataformas aéreas, maquinaria ligera, excavadoras y más 

El alquiler de maquinaria es uno de los sectores afines con mayor crecimiento y ofrece grandes ventajas en la optimización del trabajo en los sitios de construcción. 

Las constructoras usualmente recurren al alquiler de plataformas elevadoras para disponer de la maquinaria de trabajo vertical o de altura. Por supuesto, las plataformas elevadoras no son los únicos dispositivos que alquilan: grúas, excavadoras, manipuladores telescópicos entre muchos otros, prácticamente, casi cualquier equipo de construcción puede encontrarse en los catálogos de las empresas de alquiler de maquinaria.

Poder contar con estas y otras máquinas sin tener que desembolsar grandes capitales para adquirirlas, así como alquilarlas solo por el periodo en que son necesarias en el sitio de trabajo, son dos de las varias ventajas que ofrece el alquiler. Sin dejar de mencionar que todos los costos de mantenimiento y reparaciones, así como las licencias y seguros corren por parte de las empresas de alquiler.

Planificación previsora: realizar los pedidos de materiales con tiempo 

Uno de los grandes problemas que acarrea la subida de precios de los materiales es la falta de stock y disponibilidad. Esta incertidumbre afecta al sector retrasando y encareciendo los presupuestos. 

Solicitar los suministros necesarios con un amplio tiempo de anticipación para la entrega ayudará a mitigar el riesgo de no poder contar con los materiales y de tener que retrasar las obras hasta que lleguen al sitio de construcción.

Es más importante que nunca pensar en estrategias de entrega alternativas que fomenten la participación temprana de contratistas, subcontratistas y proveedores durante la fase temprana del proyecto para encontrar soluciones en colaboración.

Uso de materiales alternativos: ladrillos ecológicos, composite y más 

Debido a la interrupción de las cadenas de suministro, materiales como el acero y la madera escasean. Los costes de materiales como el hormigón se han incrementado. Una forma de poder seguir desarrollando proyectos de construcción a precios razonables podría ser el uso de materiales alternativos que podrían resultar más económicos, como el composite o los “ladrillos ecológicos”, hechos con cemento y desechos naturales o bien con materiales PET reciclados. 

Tal estrategia requerirá una mayor innovación en los materiales, investigación detallada y una nueva mentalidad entre todas las partes interesadas.

Muchas veces no resulta fácil modificar un material conocido para incorporar nuevas alternativas pero, sorprendemente, en la actualidad existen tecnologías aplicadas a lograr una mayor eficiencia con menor costo en los materiales que vale la pena revisar y dar el paso al cambio.

La obtención de préstamos hipotecarios para construir en el panorama actual 

Con la subida de los tipos de interés, las entidades financieras han recrudecido las condiciones para otorgar los préstamos y, a su vez, estos se han encarecido considerablemente. Puesto que los proyectos de construcción, ya sean personales (Pej: la construcción de una residencia propia) o empresariales (la construcción de un edificio o bloque de edificios) requieren una gran cantidad de capital, mucho mayor que la propia compra de vivienda de primera o segunda mano, se trata de un segmento del sector inmobiliario que más sufrirá el encarecimiento del crédito. Esto, por supuesto, también terminará trasladándose a los consumidores/compradores de primera vivienda, aunque con mayor retraso.

En general, para proyectos de construcción personales, las entidades no financian el 100% del costo de la obra y solo alcanzan un máximo del 70% del valor de compraventa o coste del proyecto. Esto implica que para solicitar un préstamo debes tener ahorrado al menos el 30% de lo que cueste la construcción si consideras también los gastos administrativos que no serán cubiertos por el crédito.

Otro requisito imprescindible es un buen sueldo. En general, las solicitudes cuyas cuotas no superen el 35% de los ingresos netos tendrán más posibilidades de ser aprobadas. 

Poseer un trabajo estable y un buen historial crediticio también son aspectos que los bancos y demás entidades financieras toman en consideración la la hora de contemplar una solicitud de préstamo hipotecario.

El aumento de tipos de interés y del costo de la construcción limitan a quienes desean construir, pero no por ello se trata de una empresa imposible y, a pesar del endurecimiento de las condiciones económicas globales, nos encontramos ante un panorama más positivo que el del 2007 en el que gracias a estrategias como las que te comentamos antes, es posible aún sostener el sueño de la vivienda propia. 

Cómo la caída del tipo fijo afectará más a quienes quieren construir
Comentarios